ถ้าพูดถึง LTV บางคนอาจจะรู้จัก และบางคนก็อาจจะยังไม่รู้จัก ซึ่ง LTV เป็นศัพท์ใหม่ที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ทำการออกนโยบายใหม่ในการสำหรับสินเชื่อบ้าน

LTV ย่อมาจากอะไร

LTV ย่อมาจาก loan-to-value ซึ่งความหมายของมันก็คือ สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ถ้าเอาแบบที่ภาษาที่เข้าใจง่ายๆ คือ LTV มีหน้าที่คัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีการเล่นแง่กับการกู้สินเชื่ออย่างมากมาย

ซึ่งดูจากกราฟแล้ว การแข่งขันด้านตลาดสินเชื่อผู้กู้ ไม่จำเป็นต้องออมเงินดาวน์ไว้ก่อน และด้วยปัจจัย  Cash Back หรือการจัดโปรโมชั่นต่างๆ ทำให้มูลค่าหลักประกันเกินจริงจากหน้าสัญญาซื้อขาย และปัจจัยอื่นๆ อีกเช่น ดัชนีราคาที่ดิน และอาคารชุดปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะเกิดประวัติศาสตร์ซ้ำรอยเกี่ยวกับ “ปัญหาฟองสบู่แตก” แต่อาจจะยังไม่ถึงขึ้นนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยเล็งเห็นปัญหาเหล่านี้จึงได้ออกมาตรการใหม่ออกมาป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งก็คือ LTV นั่นเอง

ตัวอย่างการบังคับใช้มาตรการ LTV ในต่างประเทศ ซึ่งในต่างประเทศก็มีมาตรการแบบนี้เหมือนกัน เพราะฉะนั้นคนที่จะซื้อบ้าน คอนโด ก็ไม่ต้องตกใจไป

ผู้ที่รับผลกระทบจาก LTV

ก็คือ ในกรณีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ ของมูลค่าหลักประกัน โดยเงื่อนไขเดิมสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ถูกกำหนดว่า การกู้ทุกหลังราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 5 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ และควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10 เปอร์เซ็นต์ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูง

วิธีรับมือกับเจ้า LTV

การมีมาตรการควบคุมสินเชื่อนี้เข้ามาใช่ว่าจะมีแต่ปัญหาหรือสิ่งไม่ดี เราจึงมีวิธีและเทคนิคในการรับมือกับ LTV ครับ

สำหรับผู้ยื่นกู้สินเชื่อ

• เก็บเงินไว้สำหรับดาวน์บ้านหรือคอนโด เป็น 20 % ในโครงการที่จะเปิดขายใหม่ และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จากปัจจุบันส่วนใหญ่เก็บเงินดาวน์เฉลี่ยอยู่ประมาณ 10-15%
• ใครที่ต้องการซื้อบ้าน คอนโด ต้องรีบซื้อก่อนมาตรการจะมา
• เลือกสินเชื่อที่มีโปรโมชั่นแต่ละธนาคารให้ดี
• การซื้อหลังที่สองค่อนข้างมีผลมากกับ LTV ต้องคุยกับเซลล์หรือธนาคารอย่างละเอียด

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

• เร่งโอนบ้านและคอนโดให้ทันก่อนเกณฑ์ใหม่บังคับใช้
• การทำการตลาดจะทวีความรุนแรงด้านการแข่งขันมากขึ้น
• ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
• บริการจัดการสต็อกห้องให้ดี

LTV เริ่มใช้เมื่อไหร่

วันที่ใช้บังคับ LTV จะเริ่มกับสัญญา กู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ตั้งแต่ 1 เมย. ยกเว้น คนที่มีสํญญาจะซื้อจะขายก่อน 15 ต.ค. 2561 เพื่อลดผลกระทบผู้ที่วางแผนซื้อบ้านหรือผ่อนดาวน์อยู่แล้ว

LTV ใหม่ 2563

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศปรับเกณฑ์ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งครั้งนี้จะปรับ 2 เกณฑ์หลักคือ

1. อนุญาตให้ธนาคารเพิ่มวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติม (Top-up) อีก 10% ของหลักประกัน (สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท)

2. ปรับลดการวางดาวน์ให้คนที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หากกู้ซื้อบ้านหลังแรกมาแล้ว 2 ปี จะวางดาวน์เหลือ 10% ของหลักประกัน (จากเดิมที่กำหนดระยะเวลา 3 ปี)

ธอส. ปฏิบัติตามมาตรการ LTV ที่ ธปท. ปรับปรุงใหม่ช่วยให้ประชาชนที่ต้องการมีบ้านได้รับประโยชน์ทันที  

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมดำเนินการตามเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. ทันที เพื่อช่วยให้ลูกค้าประชาชนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเองได้รับประโยชน์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง จะมีโอกาสได้รับวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้นตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด อาทิ กลุ่มลูกค้าข้าราชการ และกลุ่มลูกค้าที่มีสวัสดิการหักเงินเดือนกับธนาคาร ซื้อบ้านสัญญาที่ 1 ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านสูงสุดไม่เกิน 100% และยังขอกู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน อาทิ กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงที่ราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1,100,000 บาท